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Depuis la réforme de 2018, l’État français ne taxe plus le patrimoine global (suppression de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, autrement appelé « ISF »), mais concentre son attention sur la seule richesse immobilière via « l’IFI », l'Impôt sur la Fortune Immobilière.

Un changement de paradigme qui interpelle depuis lors de nombreux contribuables français, notamment ceux qui disposent d’un patrimoine international ou qui envisagent un changement de résidence. 

Dans cet article, nous veillons à décrypter pour vous le fonctionnement actuel de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), son champ d’application, et les subtilités qui différencient ou non la fiscalité en vigueur en France de celle qui s’impose aux résidents luxembourgeois.

Une fiscalité recentrée sur l'immobilier

Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a été remplacé par l’IFI. 

Une réforme majeure ayant pour principe de recentrer l’assiette de l’imposition sur le seul patrimoine immobilier net taxable, dès lors que sa valeur excède 1,3 million d’euros.

Pour mieux vous représenter l’ampleur d’une telle réforme sur les contribuables français, 186 000 foyers fiscaux ont été redevables de l’IFI en 2024. Un chiffre en perpétuelle évolution, puisque seulement 176 000 foyers fiscaux ont dû s’en affranchir l’année précédente.

 

À savoir

  • Le patrimoine net moyen déclaré s'élevait à 2,5 millions d’euros pour 2024.
  • Les recettes fiscales ont bondi à 2,2 milliards d’euros, soit une hausse de 11 % sur un an.

Vous vous interrogez sur l'impact de l’IFI dans la gestion de votre patrimoine immobilier ?
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woman looking far away towards a house

Qui est concerné par l’IFI ?

Vous êtes domicilié fiscalement en France et votre patrimoine immobilier net excède 1,3 million d’euros ? Vous êtes alors de facto redevable de l’IFI. 

Si vous êtes non-résidents et que vous détenez des biens immobiliers situés en France, vous pouvez ainsi, en fonction des cas particuliers, être redevables de cet impôt.

Il est important de noter que la territorialité de l’IFI dépend du statut de résidence fiscale du contribuable :

  • Les résidents fiscaux français sont imposables sur la totalité de leur patrimoine immobilier mondial, sous réserve des conventions fiscales internationales.

  • Les non-résidents sont imposables sur leurs biens immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement, dès lors que leur valeur nette dépasse 1,3 million d’euros, toujours sous réserve des conventions fiscales internationales

Cette distinction revêt une importance particulière pour les personnes physiques installées à l’étranger, notamment au Luxembourg, et détenant un ou plusieurs actifs immobiliers français.

Barème progressif et renforcement des contrôles

Le barème de l’IFI suit une logique progressive, oscillant entre 0,5 % et 1,5 % pour les patrimoines supérieurs à 10 millions d’euros. 

À savoir 

En janvier 2024, la Cour des comptes a recommandé un renforcement des contrôles, notamment pour les non-résidents. La DGFiP est désormais particulièrement regardante en matière d’évaluation des actifs (et passifs) : un point qui doit attirer l’attention du contribuable sur les enjeux de conformité absolument incontournables auxquels il fait maintenant face.

 

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux applicable
Jusqu'à 800 000 € 0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 € 0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € 0,70 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € 1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € 1,25 %
Supérieure à 10 000 000 € 1,50 %

*Le seuil d’assujettissement à l’IFI est bien de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable. C’est donc à partir de ce montant qu’un contribuable devient redevable de l’IFI. Cependant, l’impôt est effectivement calculé à partir de 800 000 euros, selon le barème progressif affiché ci-dessus.

Impôt sur la fortune Immobilière : une assiette complexe très encadrée par le législateur

L’assiette de l’IFI repose sur la valeur nette du patrimoine immobilier, c’est-à-dire la valeur vénale des biens diminuée des dettes afférentes. La valorisation des biens devient dès lors fondamentale pour la déclaration.

Mais prenez garde : toutes les dettes ne sont pas déductibles. Sont prises en compte uniquement celles ayant un lien direct avec l’acquisition, la conservation, la réparation ou l’amélioration des biens imposables.

Si vous recourez à des crédits in fine, fréquemment utilisés dans les stratégies patrimoniales, vous aurez dès lors à les requalifier en crédits amortissables dans le calcul de votre IFI. Ainsi, il suffit de prendre en compte la somme des annuités théoriques restantes à payer en se basant sur l’équation qui suit : capital emprunté - (capital emprunté x nombre d'années écoulées depuis le versement du prêt / durée totale de l'emprunt en années). Pour éviter tout abus, les comptes courants d’associés, quant à eux, sont encadrés de façon très stricte.

En 2024, le législateur a encore affiné les règles. Les dettes souscrites au travers de vos éventuelles structures sociétaires (telles que les SCI) ne sont plus déductibles si elles financent des actifs non imposables.

Chez Quintet, nous faisons plus qu’analyser votre situation fiscale. Nous vous aidons à structurer durablement votre patrimoine, en tenant compte de votre situation familiale et vos éventuels projets de transmission. Vous pouvez prendre contact avec un conseiller pour toute consultation relative à vos besoins.

L’IFI et les structures sociétaires au plus proche de l’actualité : ce que dit la jurisprudence

Jusqu’alors, selon un arrêt de la Cour de cassation rendu en assemblée plénière en 2015 (Cass. Plén, 2 octobre 2015, n° 14-14.256), les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) détenant des immeubles en France pouvaient être considérées, selon la doctrine, comme des biens meubles, et donc non soumises à l’IFI pour les résidents étrangers.

Cependant, par un arrêt du 2 avril 2025, la Cour de cassation (n°23-14.568) semble amorcer un revirement de jurisprudence. 

Dans cet arrêt qui concernait les dispositions de l’ancienne convention fiscale franco-luxembourgeoise, la Haute Juridiction confirme  que les parts de SCI sont bien considérées comme représentatives des immeubles qui composent le portefeuille d’actifs de la structure.

Concrètement, si vous êtes un résident fiscal luxembourgeois et que vous détenez de l’immobilier en France à travers une SCI, vous êtes désormais susceptible d’être imposé à l’IFI. 

Ce contentieux illustre la volonté croissante de Bercy de sécuriser l’assiette de l’IFI, en intégrant aussi les détentions indirectes. Il faut entre autres inviter les détenteurs d’un patrimoine immobilier complexe à revoir en profondeur la structuration de leur patrimoine.

L’IFI existe-t-il au Luxembourg ?

Le Luxembourg ne prévoit pas d’impôt équivalent à l’IFI pour les particuliers. 

Toutefois, ce point ne doit pas être lu comme une invitation à comparer les régimes selon une logique strictement fiscale : notez que le Grand-Duché applique par ailleurs une approche rigoureuse en matière de transparence et de coopération internationale.

Les détenteurs d’un patrimoine immobilier transfrontalier ont intérêt à veiller à respecter les obligations déclaratives  dans chaque État concerné. En France, au-delà de l’IFI, nous pensons notamment à la taxe de 3% et à la déclaration des biens immobiliers obligatoire depuis 2023. 

Un dernier mot : nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire accompagner dans l’analyse de la territorialité de vos biens, notamment si vous êtes résident étranger français : l’objectif étant une gestion fiscale optimale de votre patrimoine, qu’il soit financier ou immobilier.

Notre accompagnement aux contribuables ayant des intérêts patrimoniaux transfrontaliers

La complexité croissante du cadre fiscal français ainsi que l’internationalisation des patrimoines, rend indispensable un conseil transversal d’excellence, qui prend en compte ses dimensions juridiques, fiscales et financières.

C’est précisément dans cette approche globale que s’inscrivent nos experts.

Chez Quintet, nous accompagnons nos clients dans la structuration patrimoniale et le financement de biens immobiliers, en France comme à l’international. 

Nos équipes pluridisciplinaires travaillent à vos côtés pour garantir la robustesse juridique, fiscale et financière de tous vos projets.

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