Fiscalité immobilière au Luxembourg : ce que vous devez savoir (2025)

Vous envisagez d’acquérir, louer, conserver ou céder un bien immobilier au Luxembourg ?

Derrière les façades sereines de ce marché d’exception, juridiquement stable et économiquement attractif, se cache une réalité incontournable : la fiscalité de la détention directe.

En comprendre les mécanismes est plus qu’une simple formalité administrative, c’est disposer des leviers stratégiques pour mieux préserver, développer et transmettre la valeur patrimoniale.

Examinons ensemble les règles qui structurent ce cadre fiscal si singulier.

Le marché immobilier luxembourgeois : entre tensions et opportunités

Au Luxembourg, l’immobilier reste un terrain sensible où la tension entre l’offre et la demande alimente une progression continue des prix au m2 depuis plus de vingt ans. 

En cause : la croissance économique soutenue du pays, qui rend ce marché à la fois très compétitif et exigeant..

Ces dernières années, le gouvernement a cherché à insuffler un nouvel élan au secteur : rendre l’accès au logement plus abordable pour les talents indispensables à l’économie, sans pour autant compromettre l’attractivité du pays auprès des investisseurs. Dans ce contexte, certaines pratiques d’acquisition indirecte (via des fonds d’investissement ou des sociétés de gestion de patrimoine familial) ont été progressivement encadrées par la loi afin d’assurer un meilleur équilibre du marché.

Pour des raisons de lisibilité, cet article a pour vocation de traiter les régimes fiscaux associés à la détention directe.

L’acquisition : droits d’enregistrement et crédit d’impôt

Tout achat immobilier (maison, appartement, terrain à bâtir) entraîne, au Luxembourg, le paiement de droits équivalents à 7 % du prix d’achat.

Le régime de droit commun prévoit en effet des droits d’enregistrement de 6 % sur la valeur d’acquisition, ainsi que 1% au titre du droit de transcription.

Dans le cas d’un appartement acquis pour 1,5 million d’euros, la charge fiscale initiale atteint donc 105 000 €, sauf application de régimes spécifiques.

Maîtriser le Bëllegen Akt

Le dispositif le plus connu est le crédit d’impôt sur les actes notariés, communément appelé « Bëllegen Akt ».

Son principe ? L’acquéreur qui établit sa résidence principale dans le bien acheté peut déduire jusqu’à 40 000 € du montant des droits d’enregistrement et de transcription.

Attention : le bénéfice du Bëllegen Akt est accordé une seule fois par personne sur toute la durée de vie du dispositif. Il ne se reconstitue pas à chaque acquisition ou changement de résidence principale. En revanche, si vous n’avez utilisé qu’une partie de votre plafond - prenons 20 000 € sur les 40 000 € disponibles - vous pourrez mobiliser le solde restant lors d’un futur achat, à condition de remplir à nouveau les critères d’éligibilité.

Ainsi, un couple marié ou pacsé peut bénéficier ensemble d’un allègement maximal de 80 000 €, ramenant parfois la taxation initiale à un montant symbolique. Dans le cas de l’appartement acquis pour 1,5 millions d’euros, la charge fiscale finale pour ce couple n’est donc plus que de 105 000 - 80 000 = 25 000 €.

Cette mesure, conçue pour encourager l’accession à la propriété, ne s’applique qu’aux personnes physiques et aux biens destinés à l’usage personnel. Les acquisitions via une société, ou à vocation locative, demeurent pleinement soumises aux taux de droit commun.

La location : intégration des revenus fonciers au revenu global

Lorsqu’un bien est mis en location, les loyers perçus sont assimilés à des revenus fonciers et s’ajoutent aux autres revenus du contribuable. Ils sont ainsi imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon une grille qui peut atteindre 45,78 % pour les tranches les plus élevées.

Toutefois, le Grand-Duché permet la déduction d’une bonne partie des charges effectivement supportées par le propriétaire : intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de réparation, assurances, taxes locales, amortissements (si applicable).

Amortissement : les principes de base à retenir

Pour les biens locatifs récents, la règle de droit commun retient un amortissement de 4 % (sur un maximum de deux immeubles ou parties d’immeubles affectés à l’habitation locative) lorsque l’achèvement date de moins de cinq ans. 

Un abattement fiscal complémentaire de 1% de la base prise en compte pour le calcul est également possible sous certaines conditions et limites. 

Au-delà de cinq ans après la date d'achèvement, le taux est de 2% .

Cas d’usage : calcul de base imposable à partir de revenus fonciers luxembourgeois

Vous percevez 60 000 € de loyers annuels et supportez 15 000 € de frais d’obtention (dont intérêts). L’immeuble, achevé depuis trois ans, s’amortit à 4 % sur une base de 1 000 000 € (hors valeur du terrain). Le revenu imposable n’est donc pas 60 000 €, mais 60 000 € – charges – amortissement ; la base imposable n’est donc plus que de 60 000 - 15 000 - (1 000 000 x 4%) = 5 000 euros.. Elle rejoint ainsi vos autres revenus et suit le barème progressif. (Le barème et les plafonds d’intérêts varient selon votre situation familiale.))

Attention : ce régime impose une gestion rigoureuse des justificatifs et une anticipation des incidences fiscales, notamment en cas de loyers élevés combinés à un revenu global déjà important.

La cession : régime des plus-values immobilières

Lors de la revente, une différence majeure apparaît entre usage personnel et investissement locatif.

S’il s’agit d’une résidence principale, la plus-value est totalement exonérée d’impôt, quelle que soit la durée de détention, à condition que le propriétaire ait effectivement occupé le bien jusqu’à la vente.

Pour un bien locatif ou une résidence secondaire, la plus-value est soumise à un traitement fiscal distinct selon la durée de détention.

• Si le bien a été détenu moins de 5 ans (au lieu de 2 ans jusqu’en 2024) : la plus-value est qualifiée de revenu ordinaire et imposée au barème progressif (jusqu’à 45,78 %).

• S’il est détenu au moins 5 ans : elle devient un revenu extraordinaire et bénéficie d’un taux effectif réduit de moitié (soit au maximum 45,78 / 2 = 22,89 %).

À savoir : un abattement de 50 000 euros (doublée pour les contribuables mariés et les pacsés soumis à une déclaration commune) valable tous les dix ans peut être appliquée sur la plus-value.

Si le propriétaire n’est pas résident luxembourgeois, il faudra également prendre en compte l’impact fiscal dans son état de résidence et analyser la convention fiscale applicable.  

Cas d’usage : fiscalité applicable sur la cession d’un bien

Imaginons un investisseur qui revend, après cinq ans, un bien acquis 900 000 € et cédé 1,3 million d’euros. 

La plus-value brute de 400 000 €, après déduction des frais d’acquisition et d’éventuels travaux, sera imposée non pas au taux marginal plein, mais à un taux effectif correspondant à la moitié du  barème progressif du contribuable, soit au taux maximum de 45,78 / 2 = 22,89 % si l’investisseur est dans la tranche la plus élevée.

Transmission : succession et donation

Le Luxembourg offre un régime particulièrement favorable en ligne directe. Aucun droit de succession n’est dû entre parents et enfants (et inversement), quel que soit le montant ou la nature du patrimoine transmis.

En revanche, les donations notariées, obligatoires en cas de donation d’immeuble luxembourgeois sont soumises à des droits d’enregistrement dont le taux varie selon le lien de parenté et les conditions de la donation (à cela s’ajoute des frais d’acte). 

En ligne directe, le taux est de 1,8 %, et peut être réduit à 1,2 % en cas de donation avec réserve d’usufruit. 

Les droits sont calculés sur la valeur vénale du bien au jour de la donation.